Blogindlæg

Ny bolig – Din guide til boligkøbets faser

Overvejer du at købe ny bolig eller sælge din gamle bolig, så er du kommet til det rette sted. Her på siden har vi nemlig både lidt info om det ene og det andet.

Hvis du skal købe ny bolig

Vær opmærksom på ny lovgivning fra November 2015, der betyder du skal have en opsparing på 5% af boligens værdi. Det er ikke længere muligt at låne de første 20% af boligens værdi i banken. De må kun låne dig 15%. De øvrige 5% skal stå på din egen opsparing. De resterende 80% kan du låne med et Realkreditlån. Læs mere om realkreditlån her!.

Hvad skal man være opmærksom på?
Fællesvej? Hvis huset ligger på en privat fællesvej, så vil der være årlige omkostninger til vedligeholdelse, typisk til et vejlaug. Hvis det derimod er en offentlig vej, så vil denne udgift ikke være aktuel. Her begrænser udgiften sig oftest til en gang vejsalt og lidt snerydning.

Gadelys? Hvis grundejerforeningen står for gade belysningen, så vil der være en årlig udgift til vedligeholdelse af master og kabler. Hvis det derimod er offentlig belysning, så vil denne udgift ikke være aktuel. Her begrænser udgiften sig oftest til kommuneskatten.

Oliefyr? Der snakkes meget om at oliefyre skal erstattes af renere varmekilder, hvis du køber et hus med oliefyr, skal du derfor være forberedt på at det skal udskiftes på et tidspunkt. Sæt derfor penge af til etablering af alternativ opvarmning, hvis fjernvarme ikke er en mulighed.

Kælder? Hvis huset har kælder bør der etableres et højvandslukke, hvis det ikke eksisterer i forvejen. Et højvandslukke koster ca. 20-30.000 kr. Man kan også installere et tilbageløbsstop, her vil udgiften ligge på ca. 15-40.000 kr. Hvis kælderen ikke er truet af fremtidige oversvømmelser, men blot er fugtig, kan det være nødvendigt at etablere et omfangsdræn, estimeret udgift ca. 200-240.000 kr.

Elforsyning? Hvis eltavlen er af ældre dato og skal udskiftes til en ny, så kan det let koste 10-15.000 kr. hvis der skal lægges flere faser eller nye kabler ind i huset.

Kloark? Du er ansvarlig for kloakledningen fra hus og ud til vejen. En renovering af denne kan typisk klares for 15.000 kr. men har din kommune besluttet at adskille spildevand og regnvand, betyder det at du skal have en ekstra kloakledning, det kan godt løbe op i ca. 100.000 kr. Hvis kommunen beslutter at der skal etableres kloark i stedet for septiktank, kan omkostningen let ligge på 50-80.000 kr. pr. hus. En stor udgift i et husholdnings budget, hvis der ingen opsparing er.

Vedligeholdelse? Et hus skal vedligeholdes, hvis du regner med ca. 1.000 kr. om måneden, så går du ikke helt galt i byen. Beløbs størrelsen på 1.000 kr. om måneden, er bekræftet af Luksusfældens eksperter på Tv3, så sent som i August 2015.

Udgifter i forbindelse med hus
Foruden de basale udgifter som afdrag på lån, vand, varme, el og forsikring, så er der også en række skatter og afgifter der skal betales.

Ejendomsværdiskat? Du skal betale Ejendomsværdiskat af din ejendom, den er som udgangspunkt 1 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. og 3 procent af resten. Du betaler således skat af husets forventede værdi.

Grundskyld? Kaldes også for ejendomsskat. Grundskyld er en skat du betaler for din grund, til kommunen. Grundskylden beregnes og betales ud fra den seneste offentlige ejendomsvurdering af grunden. Nogen kommuner er med, mens andre kommuner er bag efter. Det forventes at boligejere på Frederiksberg skal forvente grundskylds stigninger de næste 11 år, mens grundskylden i bl.a. Dragør, Stevns og i Kolding ligger hvor den skal. Læs mere på Bolius.dk.

Renovation? Udgiften for renovation, dvs. afhentning af skrald m.v. ligger typisk mellem 2.000 og 4.000 kr. om året, afhængigt af kommune.

Huskøbets faser

1. Kontakt din bank og få et boligkøbsbevis. Hvis banken ikke gider lave det, så få banken til at regne på, hvad du har råd til at købe for. Hvis din bank har urealistiske krav til din økonomi, så få et tilbud fra en anden bank. Da jeg selv købte hus skiftede jeg bank for at få det bedste tilbud. Har oplevet at både Danske Bank og Nordea har dybt useriøse krav til bolighandler, rådighedsbeløbet kunne simpelthen ikke blive højt nok. Min kærestes bank var til at snakke med, så tog ikke mange dage før et bankskifte var sat i gang. For du møder op til dit møde med banken, skal du naturligvis have sat dig ind i din økonomi, du skal vide hvad du har af indtægter og udgifter. Hvis du er helt blank, så må du gå din netbank igennem fra A-Z.
Bolius har skrevet en ganske fin artikel om boligkøbet, det samme har Byggesagkyndig.nu.

2. Undersøg boligmarkedet, nu ved du hvad du kan købe for. Det gør at du ikke søger på huse til 3 mio, hvis du kun har råd til at købe for 1 mio. På den måde indsnævre du dine muligheder og kan fokusere på det realistiske. Sider som f.eks. Boliga.dk og Boligsiden.dk har nogle udmærket søgeværktøjer.

3. Når du finder nogle interessante huse eller lejligheder, så lav en aftale med den pågældende mægler omkring en fremvisning. Billeder kan ofte være fine, men du kan blive slemt skuffet når du ser det i virkeligheden. Så kom ud og se så meget som muligt og gerne flere gange, hvis du er i tvivl.

4. Du har nu fundet din ønskede fremtidige bolig. Du kan nu afgive et bud på huset og hvis køber accepterer dit bud, kan du underskrive købsaftalen. Husk at få et advokat og bank forbehold, med mindre du selv er advokat. Det giver dig mulighed for at annullere handlen, såfremt din advokat ikke kan godkende handlens vilkår, eller banken afviser at finansiere købet. Med mindre du er ekspert i jura så vil en advokats hjælp være pengene værd. Når købsaftalen er underskrevet skal depositum på handlen 5% af købsværdien indbetales til ejendomsmægleren.

4.1 Her kan det være interessant at se på ejendommens tinglysning. Et opslag på Tinglysning.dk, kan fortælle om husets ejer, ejendomsværdi, grundværdi, hæftelser og servitutter. Servitutter er særlige begrænsninger for fast ejendom. En servitut kan f.eks. handle om færdselsret, købsret samt forsynings-
og afløbsledninger på grunden.

5. Når advokat og bank har godkendt handlen, skal du i gang med at underskrive en masse papirer, til bank og realkreditinstitut. Banken vil som regel gerne have pant i ejendommen, så de har sikring for deres penge.

6. Der skal nu laves en tinglysning af ejendommen eller ejerlejligheden. En tinglysning er et papir der underskrives med Nemid og formelt overdrager boligen til dig/jer som køber. Når tinglysningen er underskrevet af både køber og sælger er handlen gået igennem. Tinglysningen koster et gebyr på 0,6 % af købesummen. Gebyret indbetales til advokaten og skal være betalt før tinglysningen kan gennemføres.

7. Der skal nu tegnes en ejerskifte forsikring, Ejerskifteforsikringen skal være betalt før nøglerne til din fremtidige bolig udleveres, ellers er den værdiløs. En godadvokat vil betinge overfor ejendomsmægleren at nøglerne først udleveres når forsikringen er på plads. Nogle forsikringsselskaber lader først forsikringen gælde fra overtagelses dagen, hvorfor nøglerne ikke må overdrages før denne dag.

8. På overtagelses dagen kan i overtage boligen fra kl. 12:00. Sammen med mægleren og oftest også sælger, vil i gennemgå boligen, der kan være spørgsmål som er ubesvarede. Inden mægler og sælger forlader adressen vil vand, varme og el blive aflæst til brug for refusionsopgørelsen. Du vil få udleveret en kopi af denne aflæsning.

9. Fra overtagelses dagen anbefales det at du har fået styr på indbo- og husforsikring. Så der er styr på alt det praktiske. Advokaten vil nu går i gang med at udfærdige en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er køber og sælgers mellemværende i form af forbrug, som vand, varme, el, skatter og afgifter. En sådan opgørelse er typisk på plads 30 dage efter overtagelsen. Opgørelsen skal godkendes af både køber og sælger.

Ny bolig er nu på plads, tillykke med det!
© Sondem – Fotolia.com

Hvis du skal sælge bolig

Når du skal sælge din bolig og finde en ny bolig, så kan det gøres på tre måder, 1. Du kan kontakte en ejendomsmægler, som så vil forsøge at sælge dit hus. 2. Du kan lave det man kalder et selv salg, hvor du selv står for alt det praktiske. 3. Du kan lave et selvsalg, med hjælp fra en ejendomsmægler. Få et uforpligtende tilbud fra en ejendomsmægler (Reklamelink).

Salg via Ejendomsmægler!

Dette er den traditionelle måde at sælge på, du kontakter en ejendomsmægler som f.eks. Nem-Ejendomsmægler.dk (Reklamelink), Nybolig, Home eller Danbolig. Ejendomsmægleren kommer ud og kigger på huset, tager nogle billeder og sørger for annoncer og visninger på boligsider. Her skal du være opmærksom på Ejendomsmæglerens salær, hvis du sælger et hus til 1 million, og din ejendomsmæglers salær er på 1% på skal du aflevere 100.000 kr. i salær til ejendomsmægleren. Få en uforpligtende salgsvurdering af din bolig (reklamelink).

Selvsalg, jeg står selv for det hele!
Dette er en måde der vinder frem, flere boligsælgere står selv for bolighandlen, men for at få styr på papirene er det nødvendigt at rådføre sig med en boligadvokat. Så helt selv kan man ikke klare et boligsalg. Husk at få taget nogle gode billeder, mange selvsalg fejler fordi der er dårlige billeder og folk vil se billeder. Billeder er alpha omega når der skal sælges bolig.

Selvsalg med hjælp fra Ejendomsmægler!
Dette er en god kombination at selvsalg og professionel hjælp. Du står selv for fremvisning af dit hus, men ejendomsmægleren klarer de praktiske og får delt din bolig til flest mulige potentielle købere. Slip for mægler-salæret. Sælg din bolig selv via Nem-Ejendomsmægler.dk (Reklamelink).

Det var salgets faser

Du har nu været igennem alle de ting der skal være på plads, når du skal have en ny bolig. Vi håber du fik svar på alle dine spørgsmål! Har vi glemt noget, så tøv ikke med at kontakte os.

Beslægtet indhold